不動産投資で得られる利益のひとつに、不動産売却があります。

最大限にコストを抑えて不動産売却を成功させるために、どんな費用が発生するのか、またそれらの費用を小さくするコツは何なのか、気になる方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産売却にかかる費用や、節約方法を詳しく紹介します。

不動産売却にかかる費用を少しでも抑えて、利益率を高めましょう。

不動産売却にかかる費用一覧

まずは不動産売却時にかかる費用について解説します。

不動産売却時には一般的に以下のような費用が発生します。

費用名 金額
仲介手数料 売買価格によって変動
印紙税 1000円∼6万円
抵当権抹消費用 1000円(司法書士に依頼する場合1万∼5万円)
住宅ローン返済手数料 5,000円~3万円
譲渡所得税・住民税

短期譲渡所得税額 = 売却益 × 39.63%
長期譲渡所得税額 = 売却益 × 20.315%

ハウスクリーニング費用 3万∼10万円
測量費用 50~80万円
解体費用 100~300万円
契約書類発行費用 300円/枚 程度
物件によって費用は異なりますが、大きくコストを占めるのは不動産会社へ支払う仲介手数料です。

不動産会社への仲介手数料

不動産の売買時に、不動産会社へ仲介業務の報酬として払う費用を「仲介手数料」といいます。

仲介業務とは、主に不動産の販売に関わる業務で、例えば不動産情報をWebサイトに掲載したり、チラシの配布などが挙げられます。

仲介手数料の相場

不動産会社への仲介手数料の上限は、法律で以下のように定められています

費用名 おおよその金額
売買価格200万円以下 (売却額×5%)+消費税10%
売買価格200万円〜400万円以下 (売却額×4%+2万円)+消費税10%
売買価格400万円超 (売却額×3%+6万円)+消費税10%
3000万円の不動産を売却するときは、以下の計算式で仲介手数料を割り出すことができます。
例)売買価格3000万円の場合の仲介手数料
(3000万円×3%+6万円)+消費税9.6万円=105.6万円
このように、3,000万円の売買価格に対して約100万円の仲介手数料がかかります。

 

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仲介手数料の支払いタイミング

不動産売却時の仲介手数料は、以下の場合に支払う義務が発生します。

売却成立時

仲介手数料は売却成立時に支払い義務が発生します。一般的には、2回に区切って、売買契約時に50%を支払い、物件引き渡し後に残りの50%を支払うことが多いでしょう。

手付解除

売買契約後に売主または買主の事情で契約を解除する場合、売買は成立していませんが、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

違約解除

売買代金が未払いなど契約違反で契約解除を行った場合、売却は成立していませんが、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

売却価格別の仲介手数料早見表

売却価格 仲介手数料(税込)
100万円 54,000円
400万円 194,400円
500万円 231,000円
1,000万円 388,800円
2,000万円 712,800円
3,000万円 1,036,800円
5,000万円 1,684,800円
1億円 3,304,800円
上記の価格は法律で定められた上限金額です。下限の設定はありません。

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譲渡所得税とは、不動産売買で得た利益、つまり譲渡所得に対して課せられる税金です。

譲渡所得の計算式
不動産売却価格ー不動産購入時にかかった費用(取得費用)ー売却にかかった費用(譲渡費用)=譲渡所得

税率は、不動産の所有期間によって変わります

譲渡所得の種類 所有期間 税率
短期譲渡所得 所有期間5年以下の土地・建物 39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
長期譲渡所得 所有期間5年を超える土地・建物 20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)

譲渡所得がない場合は、税金は発生しません。

不動産売却時にかかる諸経費

続いてその他の費用について解説します。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に課税される税金で、「収入印紙」を買って契約書に貼り付けることで納税となります。

売買契約書は1通につき課税され、通常は2通作成するため2通分の印紙代が発生します。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万円を超え500万円以下 1000円 500円
500万円を超え1,000万円以下 5000円 1000円
1,000万円を超え5,000万円以下 1万円 5000円
5,000万円を超え1億円以下 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下 10万円 6万円

印紙税を納め忘れると、3倍の過怠税が発生するので、忘れずに必ず貼り付けるようにしましょう。

抵当権抹消費用

抵当権とは、ローンを組む時に、もしも返済できなくなった場合(債務不履行)に、金融機関(債権者)が土地や建物を担保にとる権利のことです。

抵当権付きの物件は、ローンを完済し抵当権の抹消手続きをする必要があります。

個人でも手続きできないこともありませんが、重要な手続きなので司法書士の方へ依頼するのをおすすめします。

手続きは通常司法書士へ依頼し、費用は5000円〜2万円が相場です。

住宅ローン返済手数料

売却する不動産にまだローンが残っている場合は、一括返済のための手数料がかかります。

手数料は金融機関によって異なります。また支払い方によっても料金が異なる場合があるので、ご利用の金融期間にてお問い合わせください。

金融機関によっては、繰り上げ返済の最低限度額が定められている場合もあります。必ず確認しましょう。

ハウスクリーニング費用

不動産を売却する際、綺麗な状態である方が高値で売れるでしょう。

ハウスクリーニング費用は発生しますが、買い手をスムーズに見つけたい場合、また少しでも高値で売りたい場合は利用をおすすめします。

費用は部屋の広さや、人が住んでいるか否かで金額が変わります。
部屋の広さ 空室の費用相場 居住中の費用相場
1R・1K 18,000円~21,000円 15,000円~25,000円
1DK・2K 22,000円~25,000円 28,000円~32,000円
1LDK・2DK 28,000円~31,000円 40,000円~45,000円
2LDK・3DK 39,000円~42,000円 50,000円~53,000円
3LDK・4DK 42,000円~45,000円 60,000円~65,000円
4LDK・5DK~ 46,000円~ 65,000円~
空室の方がクリーニングの作業がしやすいため、居住中と比較すると20%〜30%程度安いことが多いです。
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なお、ハウスクリーニングは家全体を行うだけでなく、浴室やキッチン、トイレや洗面所の水回りだけなど、特定の場所だけの依頼も可能です。

測量費用

測量費用とは、土地の境界が定まっていない物件に対して、境界を定めるために確定測量を行う費用です。

こちらは必ず発生する費用ではありませんが、買主から求められた場合は売主負担で対応する必要があります。

 土地の広さや形によって異なりますが、50万円〜100万円が目安です。

複数業社から見積もりをとって決めると良いでしょう。

基本的に売主負担の費用ですが、買主にその分の交渉も可能です。

解体費用

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解体費用は家の構造によって異なります。

構造 木造 鉄筋コンクリート
坪単価 2.5~6万円 3.5~7万円
20坪 50万~120万円 70万~140万円
30坪 75万~180万 105万~210万円
50坪 125万~300万 175万~350万円
100坪 250万~600万 350万~700万円
業社によって金額が大きく異なりますので、複数業社から見積もりを取りましょう。

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不動産の売却には、いくつか準備すべき書類があります。

準備すべき契約書類関連
  • 境界確認書
  • 固定資産税評価書
  • 住民票
  • 印鑑証明書

これらの書類は近くの市役所等で発行してもらえます。手数料は書類によって異なりますが、だいたい数百円で済むでしょう。

不動産売却にかかる税金の特別控除

不動産売却時にかかる税金には、主に4つの特別控除があります。

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マイホームを売却し利益が出た際、利益から最高3000万円まで控除できる特例です。

つまり、利益が3000万円以下であれば所得税・住民税を払わなくて済みます。条件は以下なので、確認してみてください。

3000万円特別控除の条件
  • マイホームを住まなくなってから3年以内に売る
  • マイホームを売るまでにその他の土地活用をして利益を得ていない
  • 売った年から3年前までこの特例を受けていない
  • 売り手と買い手が親子などの特別な関係にない

10年超の所有で軽減税率の特例

不動産の所有が10年以上の場合、3000万円特別控除の特例と併用して軽減税率の特例が適用できます。

税金の控除は確定申告が必須です。

特定居住用財産の買い替え特例

売却するマイホームよりも高い住宅に買い換える場合、元のマイホームの譲渡所得を先送りにする特例です。

課税は買い替える住宅を売るときまで先送りとなります。

特定居住用財産の買い替え特例の条件
  • 新たに取得する住宅は築年数25年以内
  • または耐震住宅
  • 床面積50m2以上
  • 売却年の前年から翌年までの3年の間に、新しい不動産を取得する
  • 新たに取得する土地面積が500m2以下
  • 一定期間の居住を満たす

譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

不動産の売却では、損をすることもあります。

譲渡損失が出た場合、その他の所得と相殺し、所得税や住民税を減らす「損益通算」や、マイホームを買い換えるときに利用できる「繰越控除」が可能です。

マイホーム買い替えの際に利用する繰越控除の条件
  • 譲渡年の1月1日時点で土地も建物も所有期間5年超であること
  • 特例を適用する年の年末時点で金融機関等からのローン残高があること
  • 譲渡損失があること(土地の譲渡損失は500m²以下部分のみが対象)
  • 床面積50m²以上の買換資産を譲渡年の前年から翌年までの期間内に取得又は取得する見込みで、取得年の翌年年末までの期間内に入居すること
  • 繰越控除を適用する年分の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • この譲渡について他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと
  • 親族への譲渡でないこと

マイホームの買い替えでない場合も、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が適用されます。

売却する物件の条件は先にご紹介したマイホームの買い替えの場合と大きく変わりません。

不動産売却費用を抑えるコツ

不動産売却時に発生する費用について解説してきましたが、費用を抑えるコツもあります。

その方法について、ここから詳しく説明していくので、確認してみてください。

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仲介手数料の上限は法律で決まっていますが、下限は決まっていないため、不動産会社によっては安く設定していたり、値引きに応じるケースがあります。

 値引きを強要しすぎると、不動産売却の働きぶりが低下する恐れもあります。

必ずしも値引きが正解というわけではありません。

どうしても値引きをお願いしたい場合は、特定の不動産会社のみに媒介契約をする「専属専任媒介契約」を締結し、1社だけしか取り扱えないようにするといった手段も有効です。

査定は複数の不動産会社へ依頼し、相場を把握する必要はあります。

自治体の補助金を使って費用をおさえる

自治体によっては、一定の条件を満たせば住居に対して補助金を出すところがあります。

主な補助金は、空き家や古い外壁の解体費用やリフォーム費用などです。売却する家の地域の役所に問い合わせてみると良いでしょう。

中には引越し料金の助成制度もあります。助成金は子育て世帯や新婚世帯などが対象となりやすい条件です。

相見積もりを取る

ハウスクリーニングの費用や、測量費用、解体費用などは複数の業社から見積もりをとり選ぶと良いでしょう。

選択肢が広がれば、金額はもちろん、サービスも自分にあったものを選ぶことができます。

不動産売却費用の注意点

不動産売却の費用面にあたっての注意は以下が挙げられます。

余裕を持って早めに資金準備

不動産を売却する際、仲介手数料や税金など、さまざまな費用が発生します。一般的に、不動産売却額の5〜7%が費用の金額の目安です。

不動産売却にかかるコストの目安
2000万円の不動産売却の場合、100万円程度が売却時に発生するコスト

物件によってはさらに解体費用や計測費用、ハウスクリーニングなどの費用もかかるので、早めに資金準備をしましょう。

不動産会社へ相談

不動産をいくらで売却できるか、まずは不動産会社に査定依頼する必要があります。

査定価格は不動産会社によっても大きく異なる場合がありますので、1社だけではなく、複数の不動産会社へ査定の依頼を出しましょう。

 不動産会社選びは査定価格だけで決めるのも危険です。

売却実績が豊富かどうか、親身に対応してくれるかどうかといった信頼できるかどうかで判断しましょう。

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イエウールは、各不動産会社のアピールポイントを掲載している、ユーザー目線を強く意識した不動産一括査定サイトです。

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しかし、大手不動産会社の登録がないため、全国的な知名度を求めている方には不向きかもしれません。

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よくある質問

不動産売却に必要な費用とは?

仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、住宅ローン返済手数料、譲渡所得税・住民税、ハウスクリーニング費用、測量費用、解体費用、契約書類発行費用などが挙げられます。

不動産会社への仲介手数料の相場は?
売買価格によって上限が法律で定められています。(売買金額×3%+6万円)×消費税で割り出すことができます。
譲渡所得税とは?
譲渡所得税とは、不動産売買で得た利益(譲渡所得)に対して課せられる税金です。
算出方法は、【不動産売却価格ー不動産購入時にかかった費用(取得費用)ー売却にかかった費用(譲渡費用)=譲渡所得】で、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡で税率39.63%、5年超の場合は長期譲渡で税率20.315%です。
不動産売却時の諸経費にはどんなものがある?
抵当権抹消費用、住宅ローン返済手数料、ハウスクリーニング費用、測量費用、解体費用、契約書類発行費用があります。
不動産売却にかかる税金の特別控除の種類とは?
マイホームの売却で3000万円特別控除、10年超の所有で軽減税率の特例、特定居住用財産の買い替え特例、譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例などが挙げられます。
不動産売却費用を抑えるコツとは?
不動産会社へ仲介手数料の値引き交渉をする、自治体の補助金制度がないか確認する、ハウスクリーニング費や測量費用、解体費用などは複数の業社から相見積もりを取るなどが対策として挙げられます。
不動産売却費用の注意点とは?
不動産売却の費用は一般的に不動産売却額の5〜7%が目安ですが、解体や計測が必要になってくるともっとかかってきます。余裕を持って早めに資金の準備をしましょう。
不動産売却価格の査定は、複数の不動産会社へ相談すると相場が把握できます。

まとめ

以上、不動産売却時にかかる費用について解説してきました。

調査をしたり、見積もりを取ったりと、売却は資金的費用はもちろん、時間もかかります。

売却をする意思が固まれば、早めに不動産会社に相談し、準備に臨みましょう。

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